1 · Resumen
$50 a $80 / m²
$5,6 M a $9,0 M por 112.147 m² físicos$80 a $100 / m²
$9,0 M a $11,2 M$2,0 M a $3,6 M
Los $1,5 M a $2 M buscados caben incluso en el caso conservador$120 a $220 / m²
Plataforma de 34.950 m²: $4,2 M a $7,7 MLectura. La parcela no es periferia abierta: está entre un parque Vesta al 100 % de ocupación y en expansión, y colonias consolidadas. La planeación regional previó desde 2000 «una nueva zona industrial a la altura del ejido Lázaro Cárdenas» como remate del corredor Pacífico → Libramiento Sur → Bulevar 2000. El salto de valor más barato no es obra: es papel (dictamen de uso de suelo, factibilidades, avalúo, estudio geotécnico). El techo real de la zona lo marcan dos hechos: FIBRA Macquarie pagó $92 / m² por 124 ha con derechos de subestación (febrero de 2026) y Vesta compró las 35,7 ha pegadas al predio a menos de $40 / m² en 2024 porque «necesitaban mejoras».
2 · Dónde está
Polígono según plano WR002197. Centro 32,4325 N · 116,9837 O. Boulevard Barcelona-Del Prado (inaugurado en 2015, concreto, agua, drenaje, pluvial) al norte; naves de Vesta Park Mega Región (nombre comercial del polígono que OpenStreetMap llama «Vesta Park Tecolote») pegadas; El Chicote y una plataforma en obra al este; colonias al sur y oeste. Delegación San Antonio de los Buenos. Nordika a 1,4 km y Parque Industrial Pacífico a 3,1 km al norte. Garitas según Vesta: 37 min a Otay II por Libramiento Sur, 40 min a San Ysidro.
3 · Comparables de mercado
3.1 Precios pedidos en el corredor (radio 3 a 6 km) · 4-oct-2026 · FIX 18,19
| Grupo | n | Mediana USD/m² | Rango | Lectura |
|---|---|---|---|---|
| Tierra bruta mayor de 1 ha (Tecolote, Libramiento Sur, La Gloria, Cuesta Blanca, Santa Fe, Blvd. 2000) | 13 | 100 | 21 a 200 | Piezas de 10 ha o más: Santa Fe 10 ha a 100, entrada Santa Fe 12 ha a 120, Fco. Zarco 122 ha industrial a 120. En ladera y sin frente: Pedregal de Santa Julia 54, Cuesta Blanca 63. |
| Tierra bruta grande (10 a 60 ha) en el sur y suroeste, incluidas dos en la misma delegación (49 ha a 59 y 58 ha a 50) | 12 | 60 | 45 a 70 | Es el mercado de quien compra para desarrollar, no de lotes. |
| Lotes residenciales urbanizados de 160 a 600 m² | 21 | 204 | 99 a 275 | Colonias ejidales 96 a 125; La Gloria, Cuesta Blanca, Rubí, Santa Fe, Barcelona-Del Prado 190 a 275. |
| Macrolotes de 0,2 a 1 ha con frente a vialidad | 13 | 220 | 125 a 450 | Lote industrial interior en Nordika 125; Pacífico IV urbanizado 297. |
| Lotes industriales terminados dentro de parque (Pacífico, Nordika, Tecolote, Villa del Campo) | — | — | 100 a 220 | Valor de producto terminado: plataforma + servicios + licencias + margen. |
Mercado delgado: 30 a 40 anuncios activos de terreno en 3 km, 6 a 8 mayores de 1 ha; varios llevan 19 meses publicados; un mismo lote en Santa Fe se ofrece por tres agentes con 44 % de diferencia. Lamudi, Inmuebles24, Vivanuncios y Propiedades.com bloquearon la lectura directa; sus datos se tomaron de extractos y no entran en las medianas.
3.2 Transacciones reales (las únicas con precio público)
| Fecha | Comprador | Superficie | Zona | USD/m² | Condición |
|---|---|---|---|---|---|
| feb-2026 | FIBRA Macquarie | 124 ha | Bulevar 2000 | 91,8 | $113,8 M; derechos de subestación dedicada de 90 MW; pago a 3 años; yield objetivo 9 a 11 % |
| 3T-2024 | Vesta | 35,7 ha | Adyacente a Mega Región (pegada a la parcela) | < 40 | Precio no revelado; el CEO lo cita «por debajo de $40» contra «mercado de $150» para tierra servida; «necesita mejoras» |
| may-2025 / feb-2026 | Grupo Frisa + FIBRA Macquarie (UBIQ³ Santa Fe) | 16 ha | Libramiento / Santa Fe | n/d | Aportación en especie; $90 M de inversión; obra iniciada |
| jul-2025 | Meor (HubsPark) | 167 ha | Santa Fe | n/d | $800 M en 5 fases hasta 2032 |
3.3 Catastro 2026 (Decreto 200, Periódico Oficial BC 30-dic-2025)
| Zona homogénea | MXN/m² | USD/m² |
|---|---|---|
| 2162 · Al sur de Barcelona (zona industrial) · candidata principal del polígono | 1.727 | 95 |
| 2011 · El Tecolote | 1.150 | 63 |
| 2059 · Cumbres del Rubí | 1.673 | 92 |
| 2081 · Parque Industrial Nórdika | 1.815 | 100 |
| 2150 · Barcelona Residencial | 3.033 | 167 |
| 2114 · Predios rústicos de la delegación | 529 | 29 |
Factores de ajuste: predio suburbano de 10 a 15 ha, 30 % del valor de zona ($28); predio rural de 1 a 20 ha, 60 % ($57). Predial 2026 para baldíos y rústicos: 3,70 al millar. La zona exacta del polígono se confirma con la clave catastral ZD-501-001 en el SIG municipal.
4 · Planeación y vocación
- PDUCPT 2025-2040 aprobado en Cabildo (feb-2026) y validado por el Estado (jul-2026); San Antonio de los Buenos es el Sector 6. La carta urbana con la clave de zonificación del polígono no fue accesible: se obtiene con un dictamen de uso de suelo (días) o en el Gemelo Digital de IMPLAN.
- Programa Regional Corredor Tijuana-Rosarito 2000, citado en el PDUCPT 2010-2030: «se crea una nueva zona industrial a la altura del ejido Lázaro Cárdenas como punto culminante de un nuevo corredor industrial que nace en el Parque Industrial El Pacífico». Es el sustento de planeación más fuerte para el uso industrial.
- El nuevo Reglamento de Zonificación fue rechazado por el Cabildo el 14-sep-2026: sigue el de 2022 con su matriz de compatibilidad.
- Mayor y mejor uso probable: franja con frente al bulevar y pendiente suave → plataforma industrial o logística ligera (venta a desarrollador o nave a la medida); porción interior colindante con vivienda → habitacional de densidad media (perfil Ruba/Frisa, $1 M a $2,5 M de pesos por vivienda) o comercio de barrio como amortiguador; laderas de más de 30 a 35 % → conservación. Fraccionar las 11 ha íntegras en lotes no es el mejor uso.
5 · Infraestructura
| Vialidad | Blvd. Barcelona-Del Prado (2015, $95 M de pesos, 3,8 km, servicios bajo pavimento). Blvd. García segundo cuerpo al 82 % (oct-2026) hacia Bulevar 2000. Corredor 2000 con obras hasta 2027. |
|---|---|
| Garitas | Otay II: lado mexicano terminado; apertura 2028 a 2029 (SANDAG). San Ysidro a 40 min. |
| Energía | Cuello de botella real de Tijuana: 32 subestaciones, faltan 5; pico 3.705 MW; Santa Fe entre las zonas con apagones. Vesta afirma que Mega Región «es el parque con más energía de la zona»; un tercero no hereda esa capacidad. La factibilidad de CFE es el gate de la vocación industrial. |
| Agua | Tecolote y La Gloria dependen del acueducto Florido-Aguaje. PTAR Tecolote-La Gloria certificada por NADBank (381 l/s) con obra detenida; estatus 2025-26 no encontrado. Factibilidad CESPT en 3 días hábiles. |
| Trámites | MIA estatal 45 días hábiles (1,5 a 3 meses en la práctica); licencia de urbanización 1 mes; realidad reportada por Canadevi BC: hasta 2 años para arrancar; 82 % de los fraccionamientos de Tijuana sin entregar al municipio. |
6 · Riesgos que un perito y un prestamista van a mirar
| Riesgo | Evidencia | Qué hacer |
|---|---|---|
| Laderas | Tecolote es uno de los 10 casos de inestabilidad de ladera en monitoreo del Atlas de Riesgo 2025; Cumbres del Rubí, al otro lado, es zona de desastre desde 2003; precedente penal en Lomas del Rubí (2026) por cortes de talud. | Estudio geotécnico y opinión técnica de zona de riesgo de IMPLAN antes del avalúo; diseño de taludes y muros en la plataforma. |
| Afectaciones | Derecho de vía de CFE (4.726 m²) y camino vecinal (3.185 m²) ya medidos por catastro; el bulevar de 28 m del proyecto consume 13.026 m². | Valuar sobre 112.147 m² físicos y descontar vialidad. |
| Ambiental | El PDUCPT 2010 cita unos 3 millones de llantas sin manejo en el ejido Lázaro Cárdenas. | Inspección de campo por tiraderos; MIA. |
| Tenencia | Título de dominio pleno (2011) inscrito en el Registro Público: a diferencia de una parcela solo con certificado, sí es hipotecable. Lo que un acreedor exige es que el título esté inscrito a nombre del fiduciario y él como fideicomisario en primer lugar. | Certificado de libertad de gravamen, inscripción del fideicomiso, consulta RAN/PHINA. |
| Mercado | Vacancia industrial de Tijuana en máximos (7 a 9,5 % según fuente, 21 % en Solili ago-2026) y absorción neta negativa en 2025; vivienda con precios de anuncio a la baja en 2025-26. | No vender tierra cruda ahora; vender producto con permisos o esperar a la estabilización que DEITAC prevé hacia 2027. |
7 · Valor y deuda
| Escenario | USD/m² | Valor 112.147 m² | LTV | Deuda |
|---|---|---|---|---|
| A · Hoy: dominio pleno, en fideicomiso, sin dictamen ni factibilidades, lomas | 50 a 80 | $5,6 M a $9,0 M | 35 a 40 % | $2,0 M a $3,6 M |
| B · Con papel: dictamen industrial, factibilidad CFE y CESPT, geotecnia, avalúo bancario | 80 a 100 | $9,0 M a $11,2 M | 40 a 50 % | $3,6 M a $5,6 M |
| C · Producto: plataforma de 34.950 m² terminada con servicios | 120 a 220 | $4,2 M a $7,7 M solo la plataforma | 50 a 60 % | referencia de salida |
Sobre la salida de $6 M a $7 M en 18 meses. Es alcanzable en el extremo alto solo si la plataforma se vende terminada a $150 a $200 / m² ($5,2 M a $7 M) y la porción residencial se coloca como tierra con permisos ($2 M a $3 M). Depende de la factibilidad de CFE y de que las licencias ya estén en trámite; si arrancan de cero, el calendario realista es 24 a 30 meses.
8 · Qué hacer primero (todo papel, semanas, bajo costo)
- Dictamen de uso de suelo y opinión técnica de zona de riesgo (IMPLAN / SDTUA).
- Factibilidad de CFE y de CESPT.
- Estudio geotécnico y topografía con pendientes, arroyos y derechos de vía.
- Avalúo bancario por perito certificado sobre los 112.147 m² físicos, con mayor y mejor uso por fracción.
- Certificado de libertad de gravamen y constancia de inscripción del fideicomiso; validar el CP y la zona homogénea con la clave ZD-501-001.
- Con los cinco anteriores, cargar el activo en Monetización de Activos de la casa y abrir la línea.
9 · Fuentes principales (consultadas el 4-oct-2026)
- FIBRA Macquarie, compra de 124 ha (BusinessWire 19-feb-2026; 1T26 Supplementary Information).
- Vesta: 6-K 3T-2024 (35,7 ha adyacentes), transcripción de la llamada 3T-2024 («menos de $40 / m²»), 6-K 1T-2026 (Megaregion 7), comunicado 4-dic-2025 (100 % arrendado), presentación corporativa 2T-2026, flyer VPMR-05.
- Periódico Oficial de BC, Decreto 200, Tabla de Valores Catastrales Unitarios de Tijuana 2026; Ley de Ingresos de Tijuana 2026 (Congreso BC).
- IMPLAN: PDUCPT 2010-2030 (incluye el Programa Regional Corredor 2000), Programa Parcial Zona Sur 2014-2040; Uniradio 17-jul-2026 (aprobación PDUCPT 2025-2040); ZETA 14-sep-2026 (reglamento rechazado).
- Mercado industrial: Solili (ago-2026), Newmark 1T-2025, Cushman & Wakefield cierre 2025, DEITAC (El Imparcial sep-2026).
- Riesgos: ZETA 3-feb-2025 (Atlas de Riesgo), Uniradio 26-ene-2024 (deslizamiento Tecolote), ZETA 16-mar-2020 y 23-mar-2026 (Cumbres del Rubí), Cabildo 28-ene-2025.
- Infraestructura: ZETA y Uniradio 8-dic-2015 (bulevar), Diario Tijuana oct-2026 (Blvd. García), El Imparcial 24-sep-2026 (Otay II), NADBank (PTAR Tecolote-La Gloria), Uniradio y El Imparcial sep-2026 (CFE).
- Anuncios: Pincali, iCasas, FazWaz, Bustamante Realty Group, Inmobroker, Probien, EasyBroker, Clasco, PrimeroBR, Remax Grand, InmobiliariaTijuana; extractos de Lamudi, Inmuebles24, Vivanuncios y Propiedades.com.
- Tipo de cambio: FIX Banxico 18,1903 (2-oct-2026).